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从绵阳看楼市:即使房地产泡沫可控仍不排除有庞氏骗局出现!
作者:澳门赌场  来源:澳门赌场网址  时间:2019-10-20 19:31  点击:

  1月16日,本号推出了本人与长江商学院金德庆博士合作的一篇《深度:中国的高房价有多少泡沫存在?绵阳房价下行的空间有多大?》,重点以绵阳、海南、鄂尔多斯、温州、广州等级城市为例,抛出了七个观点:

  一句话挽总,无论是绵阳,还是全国范围,房价的泡沫都处在可控范围内,既便有短期泡沫,都可以用时间来消化,房价下行的空间不大。从整体来看,楼市的黄金期仍然没有结束。

  此文一出,有人高赞,有人痛骂,两极分化极为严重。这就恰如当今的楼市,我说它没有泡沫或泡沫不大,并不代表就没有潜在的危机。硬币正反面,今天就说另一面。这篇可以看作是《深度:中国的高房价有多少泡沫存在?绵阳房价下行的空间有多大?》的续篇。

  前文说了,房地产的黄金期并没有结束。但这个看似依然美好的市场并非未来就会一帆风顺,会一路高歌猛进,笔者认为不但不会如此乐观,甚至潜藏较大的风险。市场的预期供需关系和短期的实际供需关系并非同一条曲线。

  举个最简单的例子,每个人都想住大面积的房子,每个人都想在城中心或临江的绝版地段拥有一套楼王级别的房子,但这并不代表每个人或每个人在任何阶段都能住上这样的的房子。这就是矛盾!就绵阳这个三线+超大豪宅不眨眼,有人买5000+的小户还逼得哭。这就是矛盾!有人月收入二三千累得要死,有人日收入二三万也并不寡见,这就是矛盾!个人收入的悬殊巨大,决定了对市场的认知,也就不难理解同样一篇文章,不同的人看了会出现巨大的反差。绵阳如此,放在成都、乃至北上广深,这种反差就会更大。个人收人与需求之间的矛盾,这就是中国经济和现实中存在的问题和潜在风险,也让房地产的未来变得更加扑朔迷离,这些问题和风险随时可能让房地产市场从局部泡沫演变成全局性风险。

  第一:房地产被地方政府财政收入、债务绑架,地方政府的贪婪和扩张失控让房地产进入一个居高不下的死循环,而这一死循环将政府、金融机构和开发商都逐步推向庞氏骗局深渊。

  在追求政绩的冲动下,地方政府都穷其所有进行大拆大建,而卖地和土地抵押成为收入的唯一来源。随着地方政府的负债失控,土地出让金变得越来越高,土地和税收占房价的比例越来越高,地方政府成为最大的一级市场开发商。越是产业不发达的城市越甚。在川内的二级城市中,泸州、宜宾、南充、广安、眉山等城市表现得尤为突出,这几个城市2018年上半年房地产方面的投资排到了川内二级城市的前五位,地产经济过热和虚高,如果2019年市场没有预期乐观,行业的寒冬将使GDP增速难以为继。因为剩余的市场需求无法维系高房价,开发商无法负担高地价,将会使大量的金融机构破产和政府举债维艰。即便政府和金融机构资产端有大量的土地资产,但快速贬值和有价无市的资产将让整个系统的现金流枯竭,市场必然出现类似崩盘的节奏。

  相对而言,绵阳这座绵柔的城市性格,使市场相对理性,外来房企要么先拿小地块进行投石问路,拿了大宗地块的房企,要么签约之后久久不动,要么分若干批次小动,一个项目可以开发几年十年,把市场危机进行细化和分解。所以,作为四川第二大经济体,绵阳在2018年的房地产投资仅排到第七位。

  第二:房地产市场的分化在持续加剧,即一二线城市供需两旺,部分三四线城市供大于求。

  在部分三四线城市,政府的扩张冲动导致政府在短期内大量、高价的供应了过量土地,而市场短期内的需求有限,且价格的承受能力极其有限,这一失衡将导致三四线市场存在较大的崩盘风险。经绵阳为例,房地产市场一年的消化量在150——200万方之间,即一年供应750——1000亩土地即可满足市场需求。不仅绵阳,在中国广大的三四线左右的水平,但地价基本上已经在4000—5000元之间,加上建安和税收等成本,刚性成本在6000以上,房地产的利润已经变得比较微薄。况且,在这些城市,土地资源并不稀缺,恒大、碧桂园等开发商许多三四线城市一个项目规模就超过100万建面。这样的市场体系极其脆弱,这些市场占全中国的房地产销售额的比例在50%左右,看似对市场缺乏全局性的影响。事实并非如此,这样的市场分化将导致银行出现大量坏债,金融机构资金回流遇到危机,这将间接影响一二线城市金融系统和开发商的现金流,房地产是一个现金流极其脆弱的行业,一场现金流危机足以让整个行业陷入危机。而持续性的市场崩盘将导致市场陷入观望,短期内需求急剧下降。

  再看绵阳,不少人认为这座城市引进的大开发商少,即使来了开发的楼盘也不大,这对城市建筑的品质提升有不利因素,却也给众多的本土房企提供了巨大的生存空间。“随便有点钱都可以开发房子”是绵阳的写照,但品质满足不了人们的需求反而成了绵阳房地产市场最大的危机。总的说来,绵阳楼市的第一风险还不是量大于求的风险,品质上得去,熬个三五年卖完也不是什么大事。怕就怕的是10年以前的上市楼盘,经历了10—11年,16—17年两轮如火如荼的牛市,现在都还有大量的房源,园艺教育园区有,城中心也有,这样的房子还想卖出去,恐怕比登天还难。

  第三:中国的金融体系落后,房地产的融资过度依赖银行,金融机构的短视和逐利让整个金融体系积累了巨大的风险。

  由于政府对房地产融资进行管制,导致大量的房地产资金需求通过银行的表外运作完成。楼市扩张的黄金年份,也是银行和信托机构扩张的春天,银行和信托联手,通过发行中短期理财产品来满足开发商的融资需求。经营流动性和风险的银行把对资金流的经营发挥到极致,通过在货币市场的长债短拆,各种理财产品的腾挪,满足了自己和开发商对现金流的需求,但这个通过对房地产未来和中国经济未来的预期来维系的体系极其脆弱。如果中国经济出现明显、持续的增速下降,或者部分区域市场房地产持续滞销,带来的现金流危机足以摧毁整个体系的信任和运作。开发商跑路、楼盘烂尾就是这一体系挤放出来的脓疮。

  未来的几年,将是避免中国房地产市场出现系统性泡沫和泡沫是否破裂的最关键几年。如果地方政府的债务扩张仍得不到有效的遏制,政府和金融体系不改变这一套游戏规则,中国房地产市场的破灭只是一个时间问题。在这个畸形的机制之下,行业的主力地产商竟然成为了一个没有任何主动权的参与者,在高度集权的政府和金融机构的大棒之下,成为这个行业的牺牲品,亦或是被寄生的母体。

  第三个问题,落实到绵阳层面,笔者不好细说,望大家理解。总之,2019年是绵阳楼市走向柳暗花明还是山重水复至关重要的一年。笔者再真诚地斗胆说上一句:警惕类似紫金城那样的危机一夜之间呈现在你的面前,警惕个别楼盘还会出现第二次烂尾。买房,还是要思量多向专业人士打听,按需买房,买明白房。尤其要惕买超低价房,你贪它的便宜,它就会贪图你血本无归的首付。在远离中心城区和产业不发达的背弯子区域要尤其注意。个别想来绵阳捞一把就辙的外来开发商更要重加防范,拿不准就莫碰,反正2019年有你的房子买,现房、准现房将会以烂市的姿态呈现。

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